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  李XX、黄XX与陈XX房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
李XX、黄XX与陈XX房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
合同纠纷       发布时间:2020-07-16 20:16:45        浏览:
李XX、黄XX与陈XX房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告:李XX,男,1978年2月4日出生,汉族,住上海市静安区。
原告:黄XX,男,1975年8月6日出生,汉族,住福建省。
上列两原告的共同委托诉讼代理人:薛律师,上海木诚木律师事务所律师。
被告:陈XX,男,1957年9月8日出生,汉族,住上海市杨浦区。
委托诉讼代理人:孙XX,上海XX律师事务所律师。
 
原告李XX、黄XX与被告陈XX房屋租赁合同纠纷一案,法院于2017年7月19日立案后,依法适用简易程序,于2017年9月4日、10月10日公开开庭进行了审理。原告李XX及两原告的共同委托诉讼代理人薛律师,被告陈XX的委托诉讼代理人孙XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
 
原告李XX、黄XX向法院提出诉讼请求:1、被告退还房屋押金14,000元;2、被告退还租金70,000元;3、被告退还装潢转让费30,000元;4、被告赔偿两原告实际损失30,000元。审理中,两原告增加诉讼请求,要求解除原、被告双方的《房屋租赁协议书》。事实和理由:两原告为合伙开店,看中被告开办在上海市长宁区遵义路XXX号(即玉屏南路XXX号XXX室、XXX室)“传世钟表”的店面房。双方于2016年9月28日签订《房屋租赁协议书》,约定被告向原告出租上海市长宁区遵义路XXX号门面房(以下简称系争房屋),租赁期限自2016年11月1日起,期限为八年,每月租金14,000元,两原告在交付所有款项后承租该门面房,并进行装修和招聘了员工,经营面馆。两原告向被告分两次支付了至2017年10月31日止的租金。2017年5月2日两原告收到天山路街道“五违四必”联合执法告知书,随即联系被告,被告答复没有问题可以继续营业。在街道反复重申的情况下,两原告在2017年5月31日前停止经营,并将店内的设备搬离。同年6月9日该门面房被政府拆除,由于被告将违章建筑冒充门面房出租给两原告,使得两原告无法继续经营,故要求被告退还押金及租金,但被告不同意,仅同意退还两原告40,000元。两原告无法接受,故起诉来院。
 
被告陈XX辩称,其提供的房屋性质是居住用房,不能用于经营,两原告将房屋的产权证用于办理工商执照,故对房屋的居住性质是明知的;职能部门的整治仅是封堵了沿街开门,该房屋的总面积及实际功能不受影响;双方的合同是有效的,原告要求解除合同的事项不存在,不同意解除合同。故被告不同意两原告的所有诉请。
 
两原告针对被告的答辩称,系争房屋当时约定是店面房,用于经营而非居住,两原告居住在他处。如是住宅房,同类房屋租金约为6,000元左右。当时被告在交房时给了两原告店面门的钥匙。该门被封堵后钥匙也没用了,故未归还被告。
 
被告称,交房时除了给店面门钥匙外还给了房屋大门的钥匙。
 
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,法院组织当事人进行了证据交换和质证。对《房屋租赁协议书》、《房屋租赁补充协议书》、收据、银行明细和微信转账记录、“五违四必”联合执法告知书、微信记录、封堵沿街开门前后照片、《房屋权利证明》、《房屋租赁合同》、工商登记信息等证据,法院予以确认并在卷佐证。
根据当事人的陈述和经审查认定的证据,法院认定事实如下:
 
2016年9月28日,两原告为乙方(承租方)、被告为甲方(出租方)订立《房屋租赁协议书》,约定:甲方向乙方出租系争房屋(实际是三个房间、一个厨房、一个天井、一个洗澡间、一个厕所间);乙方支付甲方每月房租14,000元(付六押一),房租每年增加200元;承租期未到,乙方如退房给甲方,押金不退,租金也不退;甲方150,000元装潢费用,乙方只要一次性给甲方30,000元装潢转让费(此转让费不退还,乙方可向第三方收取不超过30,000元的装潢费);乙方可以转租,但与第三方的租房合同必须与甲方签;甲方收到乙方的押金,将在半个月内搬空甲方的家具,腾房给乙方,房租从乙方拿到房子当天就支付给甲方,房租起算日为拿到房子的第三天开始;乙方不得在承租房内从事违法活动(否则甲方有权收回房子,押金租金不退);此合同八年有效。2016年10月27日,第二原告作为乙方(承租方)与作为甲方(出租方)的被告订立《房屋租赁补充协议书》,约定:如遇房屋动迁(国家征收土地),乙方必须无条件搬走,甲方退还乙方未使用的租金,退还押金;如不满一年动迁(国家征收土地),甲方退还乙方装潢转让费30,000元;租房有效期至2019年10月31日。2016年10月31日,被告出具收据:收到第二原告14,000元租房押金、2016年11月1日至2017年4月30日租金84,000元、装潢转让费30,000元、电视机转让费2,000元,以及第二原告在2016年9月28日预付的20,000元,合计130,000元。为支付2017年5月1日至10月31日的租金,第二原告分别在2017年4月29日、30日通过农业银行和微信向被告转账63,000元、21,000元,共计84,000元。两原告在系争房屋内经营面馆。
2017年5月2日,两原告收到由长宁区城市管理行政执法局、长宁区住房保障和房屋管理局、长宁区市场监督管理局、长宁区公安消防支队、长宁公安分局天山路派出所等单位出具的天山路街道“五违四必”联合执法告知书,内容为:重点开展针对遵义路、玉屏南路沿街存在的“五违”综合整治行动,坚决拆除违法建筑,坚决封堵破墙开门,……两原告自2017年6月1日起停止经营。
 
第二原告与被告就解决封堵破墙开门事宜的微信记录显示,被告在2017年6月17日00:25发送消息称:“也不是什么了不起的事情。这一次意外,也不是你我造成的。一点损失没有,也不现实。”第二原告回复:“只能退出了,你看转让费能不能退点,让我损失少一点。”被告回复:“不现实。我的装潢都是作为物品,转给你的。如果我的装潢都在(不包括违章部分),我也是可以商量的。”第二原告问:“租金和压(押)金呢”被告回复:“租金押金,应该退的,照样退。照相馆不能在6月6日进来,你要承担相应的损失。”第二原告问:“你从哪天退起”被告回复:“照相馆的房租,应该从6月6日算起。从你的房租里扣除。你既然要退出,就马上答应让照相馆进来。你去联系照相馆。我劝你先让照相馆进来,后面的事情,都好商量。”同日01:54,被告发送消息称:“我现在不说你违约,也可以马上退你的房租。我同意退租金和押金。但是必须等我找到照相馆进来。否则,我的6月6日的提示你的话,等于白说了。你不肯找照相馆,我来找,你同意吗?”同日02:08,第二原告发送消息称:“老陈,我要求你退房租,压(押)金,是大道理。”同日02:14,被告称:“你要明确表态:同意我租给照相馆,我就同意你退房。你要发送:同意老陈租给照相馆。九个字。”第二原告回复:“我写了,你马上退给我。”被告回复:“好的,我明天就去找照相馆。”第二原告回复:“明天我叫同学把合同拿过去办交接。”被告回复:“好了,事情就这样办了。”同日07:09,被告称:“现在,尤老板已经找到店面了。你要承担后果。我哪一天将房子出租出去,才会看情况退你的房租。”“本来我是想租给照相馆5000(元)……”2017年6月20日15:46,被告称:“你打官司,肯定会输。不如我们各退一步。我一次性退你4万元,其它的钱,就作为你的违约金扣下。如果你同意,可以马上办交接手续。如果不同意,继续想靠打官司补偿损失,我就按合同办事,一分不退给你。我就等着你打官司。这是我给你的最后一次妥善退出的机会。”
 
原、被告订立的《房屋租赁协议书》的地址标注为遵义路XXX号,房屋实际地址为玉屏南路XXX号XXX室、XXX室。
 
另查:被告出租给两原告的房屋系被告向案外人承租。其中,玉屏南路XXX号XXX室的房屋权利人为李维亚,该房屋建筑面积41.19平方米,租赁期从2016年1月1日起,当年月租金为2,500元,2017年起每月租金为3,000元;玉屏南路XXX号XXX室的房屋权利人为冯XX,该房屋建筑面积31.07平方米,租期八年,月租金为2,500元。上述二套房屋均为住宅用房。
 
2017年2月28日,长宁区市场监管局核准第二原告在系争房屋内开办“上海XX熟食店”。
 
2017年10月23日,经第一原告向法院反映,系争房屋房门开启且室内堆放他人物品。法院即至现场察看,系争房屋的房门未锁,屋内存放着黄沙、洁具等货物。
 
当日下午15:58,法庭去电被告,通知被告第二天上午9:00来院配合调查。同日16:14被告来电称,要去外地本人不过来了,所有事宜已委托律师。
 
由于原告不愿调解,致本案调解不成。
 
法院认为,被告向两案外人承租玉屏南路XXX号XXX室、XXX室居住房屋,破墙开门作为遵义路XXX号门面房,出租给两原告,存在一定的违法性。第二原告与被告订立《房屋租赁补充协议书》后,经长宁区市场监管局核准在系争房屋内开办熟食店。政府有关部门“五违”综合整治行动封堵破墙所开之门,实质上收回了系争房屋使用公共人行道的便利,致使两原告利用居住房屋经营熟食店的合同目的无法实现,故两原告要求解除租赁合同的诉讼请求可予支持。善后事宜可以参照《房屋租赁补充协议书》有关退还未使用的租金、押金和装潢转让费的约定处理;原告请求被告赔偿损失,没有提供充分的法律与合同依据,法院难以支持。被告在接到原告无法继续经营通知后,试图寻找新的承租户接替,因两原告以自已损失惨重为由,没有及时办理退房手续,有一定过错,退还未使用的租金数额酌情从停止营业后二个月即2017年8月1日起算为宜。
 
综上,依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第六十条第一款、第九十一条第(七)项之规定,判决如下:
 
一、解除原告李XX、黄XX与被告陈XX于2016年9月28日订立的《房屋租赁协议书》及2016年10月27日签订的《房屋租赁补充协议书》;
二、被告陈XX应于本判决生效之日起十日内退还原告李XX、黄XX房屋租赁押金14,000元;
三、被告陈XX应于本判决生效之日起十日内退还原告李XX、黄XX自2017年8月1日起至2017年10月31日止的房屋租金42,000元;
四、被告陈XX应于本判决生效之日起十日内退还原告李XX、黄XX装潢转让费30,000元;
五、驳回原告李XX、黄XX的其余诉讼请求。
 
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
 
案件受理费3,180元,因本案适用简易程序审理,故减半收取计1,590元,由原告李XX、黄XX共同负担640元,被告陈XX负担950元。
 
如不服本判决,可于判决书送达之日起十五日内,向法院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。
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